При организации ОСМД у совладельцев часто возникают вопросы, касательно будущего функционирования сообщества. Что именно находится в компетенции ОСМД, как быть с правами собственности на недвижимость, как правильно утвердить размер взносов и платежей и другие. Мы выделили пять наиболее популярных вопросов, возникающих при организации ОСМД.
Кто будет проводить капитальный ремонт в многоквартирном доме с ОСМД?
Организовывая ОСМД, многие совладельцы по старинке думают, что ремонт дома будут осуществлять государство или муниципальные власти. Проведут анализ, составят смету, выделят финансирование, пришлют рабочих и инженеров. Но, это заблуждение. Согласно закону проведение капитального ремонта жилого здания — это обязанность совладельцев многоквартирного дома. Эта норма прописана в ст. 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Поэтому право на капитальный ремонт своего дома принадлежит ОСМД. Однако, не стоит бояться, что общество окажется тет-а-тет с проблемой. Государственные и муниципальные органы могут оказать ОСМД финансовую помощь на осуществление ремонта дома. Делается это через официальные программы поддержки ОСМД и льготное кредитование. Сегодня практически в каждом городе существуют программы поддержки ОСМД, следует только ими правильно воспользоваться. Также, практика показывает, что ОСМД проводит ремонт более качественно и рационально, благодаря постоянному контролю.
Как проверить деятельность главы ОСМД
В законе «Об ОСМД» предусмотрено, что правом занять должность главы объединения совладельцев многоквартирного дома наделены только владельцы квартир и нежилых помещений жилого здания. Из этого следует, что во главе ОСМД не может стоять не собственник.
Одна из ключевых составляющих эффективности ОСМД – это полный контроль совладельцев над руководством сообщества. Совладельцы могут проверить деятельность главы и правления ОСМД и переизбрать их на общем собрании. Это необходимо, чтобы избежать злоупотреблений со стороны руководства.
Для контроля финансово-хозяйственной деятельности правления, создается специальный орган – контрольно-ревизионная комиссия. Делается это на общем собрании, а в ее члены избираются только собственники. Собрание ратифицирует порядок работы комиссии и число ее участников. Особенности функционирования комиссии регулируются уставом ОСМД.
ФРК имеет право получать от правления и работников любые первичные документы и отчетность, проверять сметы, проекты, балансы. При необходимости – требовать от руководства письменные объяснения и выполнять другие действия, связанные с контролем финансово-хозяйственной деятельности правления ОСМД. Контроль осуществляется не реже раза в год. О его результатах комиссия отчитывается на общем собрании совладельцев. Когда выявлены нарушения, совладельцы могут призвать правление к ответу или переизбрать его.
Право собственности на помещения в доме с ОСМД
Создавая ОСМД, собственники помещений не лишаются своей собственности и не передают объединению права распоряжения своим имуществом. Единственное, чем может распоряжаться ОСМД – это общее имущество многоквартирного дома. По законодательству под него попадают помещения общего пользования, вспомогательные помещения, обеспечивающие эксплуатацию дома и обслуживание жильцов (чердаки, шахты лифта, подвалы, подсобные технические помещения), несущие и ограждающие конструкции, комплекс механического, электрического, сантехнического и прочего оборудования внутри и за пределами дома, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, относящиеся к нему здания и придомовая территория.
Как утверждается размер взносов и платежей в многоквартирном доме с ОСМД
Для эффективного функционирования ОСМД каждый жилец должен оплачивать ежемесячный взнос – фактически квартплату и плату за коммунальные услуги. Вопрос размера взносов и платежей утверждается на общем собрании. Основными нуждами ОСМД, на которые идут отчисления, являются:
содержание дома;
реконструкция или реставрация здания;
осуществление текущего и капитального ремонтов;
техническое переоснащение общего имущества дома.
Для определения суммы взноса каждого совладельца, сначала составляется смета. Управляющая компания рассчитывает смету на содержание и ремонт жилого здания без учета мнения жильцов. Затем смета обсуждается на общем собрании. По закону доля совладельца в общем объеме взносов и платежей прямо пропорциональна общей площади квартиры или нежилых помещений, собственником которых он является. То есть собственник однокомнатной квартиры будет платить меньше, чем владелец трехкомнатной.
В случае несогласия с размером своей доли и отчислений, совладелец имеет право оспорить его в суде.
Кто будет вести финансовую документацию, и выполнять работы в многоквартирном доме с ОСМД
По решению совладельцев на общем собрании все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться объединению совладельцев многоквартирного дома. Благодаря этому ОСМД имеет возможность существенно сэкономить. В частности, многие текущие работы по облуживанию дома, не требующие специальной квалификации, могут выполнять сами жильцы. Например, осуществлять уборку придомовой территории и подъездов.
Для исполнения квалифицированных работ, таких как обслуживание лифтов, сантехники или электрических систем, ОСМД нанимает специалистов на договорной основе. Фактически это сторонние подрядчики. Результаты их работы принимается по актам выполненных работ.
Контроль над работой подрядчиков, а также за соблюдением финансовой документации, осуществляют бухгалтер и руководитель ОСМД. О результатах они отчитываются совладельцам на общем собрании. Также бухгалтер готовит и подает в налоговую инспекцию всю необходимую документацию ОСМД.
